士林區公寓一樓  士林買屋 / 士林買房 - 325 近葫蘆堵市場【公寓一樓】重慶北路四段220巷37號

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：1275.2 萬
參考單價：57.47 萬/坪
地址：台北市士林區重慶北路四段 200巷 37號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114實54654
法院別：士林法院
投標日：115/03/25
保證金：256 萬元
拍賣情況：待標
拍次：二拍
點交情況：點交
格局：開放空間
總坪數：22.19 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.8 坪
附屬建物面積：1.39 坪
土地面積：7.41 坪
樓別/樓高： 1樓 / 4樓
屋齡：56 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

加蓋格局描述：第1層未登記部分：3.92，持分全，合計：3.92㎡
管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格具吸引力：目前第二拍底價為 1,275.2 萬元，較第一拍流標價 1,592 萬元下降明顯，平均單價約 57.47 萬/坪。 2. 生活機能成熟：位於台北市士林區重慶北路四段，鄰近葫蘆堵市場，日常采買與交通方便。 3. 法拍專業支援：由具備法律與代書背景的专业团队（104 法拍網）進行服務，提供法拍流程的諮詢與風險分析。 4. 一樓便利性：雖無電梯，但對高齡者或行動不便者較友善，且通常無需支付電梯維護費。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡老舊：建物已達 56 年，可能涉及管線老化、結構安全疑慮及高昂的整修成本。 2. 居住干擾風險：據調查資料顯示，債務人母親聲稱仍與女兒居住其中，可能存在點交延遲或強拆困難的情況。 3. 違建不確定性：廚房後方有 1.19 坪的水平增建物被列為未登記，主管機關函覆尚無法明確判定為新違建或既存違建。 4. 漏水歷史：現場勘查時曾反映廚房走道過去有漏水問題，雖然聲稱已處理，但仍需驗屋確認。
機會 (Opportunities)	1. 低價入市機會：法拍市場價格通常低於一般成交行情，適合尋求資產配置的投資客。 2. 空間規劃彈性：雖為一樓公寓，但坪數約 22 坪，若整修得當可作為自住或轉租使用。 3. 區域發展潛力：士林區長期以來生活機能穩定，若未來有都市更新計畫，不動產價值仍有上升空間。
威脅 (Threats)	1. 點交風險：鑑於現住戶可能不願搬遷，法院強制點交可能需要耗費時間與法律費用（預計至民國 114 年 6 月後才進行查封指界）。 2. 融資困難：因屋齡老舊且為法拍公寓，銀行核貸成數或利率可能不如新大樓有利。 3. 違建拆除風險：若被認定為新違建，未來面臨政府強制拆除的風險，可能影響建物價值。

2. 物件評論

購買建議：僅適合高風險承受度的投資客或自行參與法拍經驗豐富者

此物件的主要賣點在於「價格優勢」與「成熟地段」，總價約一千二百多萬在士林區確實具吸引力，且鄰近市場的生活機能對自住便利度高。然而，作為一般購屋者，必須高度警惕其中的法律風險與物理瑕疵。

首先，現住戶占用問題是最大的不確定因素。債務人家屬聲稱居住其中，若無法順利點交，買主可能面臨「買了房子卻進不去」的困境。其次，違建與漏水問題涉及未來的修繕成本與法律認定，若處理不當恐有額外損失。

若您擁有充足的現金流、能接受潛在的法律訟累並對老屋整修有準備，此物件可作為低價入場的選項；反之，若是首次購屋或偏好穩定產權與居住安全感的族群，建議慎重考慮或有更穩健的替代方案。

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